Des surcoûts importants pour changer des fenêtres dans un quartier historique

Pays : CANADA
Institution : Ombudsman de Montréal
Domaine d’intervention : Litiges fonciers

Explication du problème

Un propriétaire demande un permis municipal en vue de remplacer les 39 fenêtres de son immeuble patrimonial.

Dans sa demande, il propose de remplacer les 14 fenêtres du 3e étage par des fenêtres architecturales composées d’une fenêtre à guillotine simple surmontée d’une imposte (petite fenêtre indépendante) en arc de cercle : il conservera donc les mêmes ouvertures ainsi que la même forme en arc de cercle de ces fenêtres.

Dans une optique de protection du patrimoine bâti, l’arrondissement exige généralement que les fenêtres de remplacement d’un édifice ayant une valeur patrimoniale reprennent les caractéristiques des fenêtres d’origine.

Suivant ce principe, l’architecte municipal responsable du dossier ainsi que le Comité Consultatif d’Urbanisme (CCU) émettent l’avis que les fenêtres du 3e étage doivent être remplacées par des fenêtres à guillotine sans imposte, dont le volet supérieur serait d’un seul morceau, en arc de cercle. Cette exigence engendrerait des coûts additionnels de près de 50 000$.

Le propriétaire conteste cette exigence : il fait valoir qu’il y a beaucoup de fenêtres avec imposte dans son quartier, y inclus sur des bâtiments historiques du Vieux-Montréal.

Intervention

Pour déterminer les composantes d’origine exigées, l’arrondissement s’appuie sur un dessin représentant la façade projetée de l’immeuble, qui avait été publié dans La Presse, en 1906. L’immeuble n’a cependant pas été construit exactement selon cette conception.

L’arrondissement s’appuie également sur des photos d’autres immeubles de la même époque, sur son territoire, qui sont dotés de fenêtres cintrées sans imposte.

Le bureau de l’ombudsman, quant à lui, repère plusieurs immeubles de l’arrondissement construits durant la même période et ayant des fenêtres dotées d’une imposte fixe. Il a également identifié, dans un autre secteur de Montréal, un bâtiment conçu par le même architecte dont les fenêtres sont surmontées d’une imposte.

L’Ombudsman de Montréal est très soucieux de la préservation du patrimoine bâti et il reconnaît l’importance des efforts déployés par la Ville, à cette fin.

Dans le présent dossier, toutefois, il lui est apparu que la démonstration n’avait pas été faite que les fenêtres exigées par l’arrondissement correspondaient réellement aux fenêtres d’origine du bâtiment. L’impact financier majeur découlant de cette exigence, pour le citoyen, a également été pris en considération.

Résultats et suivi

La difficulté consistait à déterminer si l’exigence patrimoniale imposée, qui entrainait des coûts additionnels majeurs pour le citoyen, était réellement démontrée.
Après discussions et analyse des divers éléments soumis par l’ombudsman, l’arrondissement a reconnu que ses éléments de référence n’étaient pas concluants. Il a donc accepté d’émettre le permis sur la base des plans soumis par le propriétaire i.e. avec des fenêtres à guillotine simple surmontées d’une imposte (petite fenêtre indépendante) en arc de cercle.

Cela représente une économie de 50 000$ pour le propriétaire de l’immeuble.
Lorsqu’une administration publique impose une exigence patrimoniale susceptible d’entraîner des coûts importants pour le citoyen, il est important de s’assurer que cette exigence soit raisonnable et objectivement bien fondée.